穿越古代去买房

导语

自古以来,国人就把安居乐业看得非常重要,所以,直到今天,作为幸福家庭基础的住房问题,仍旧是一个让老百姓苦恼的社会热点。尤其国庆以来,国内已有二十多座城市先后发布了新的楼市调控政策,以此来抑制一轮又一轮飙升的房价。面对越来越高的房价,不少小伙伴们恨不得穿越回古代去安家,做一个不用为房子操心的隐士。那么,在古代,买房是不是很轻松呢?


凯风网浙江频道 供稿:徐杰 编辑:湖一亭 仲德

穿越古代去买房

  一、房地产的前世今生

在很久以前,由于人口稀少,古人是可以随意在荒地上盖房子的。也就是说,谁盖了房子,产权就是谁的。并且为了满足生活口粮问题,政府还鼓励你去开垦荒地,同样也是谁开垦就是谁的,土地的所有权也是终身制。后来,随着人口规模的不断攀升,越来越多肥沃的土地被开发出来。如此一来,土地就完成了最原始的分割,大凡人类选择定居的地方,都是些水草丰美、土地肥沃的处所。那么,定居下来的先民,就成了第一批主人,如果需要在他的地盘上盖房子,就必须首先购买他的土地,之后才能自己盖房。

 

早在西周时期,中国史上第一桩地产交易就已经出现了。在公元前919年农历三月份,一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品,包括两块玉,一件鹿皮披肩,一条带花的围裙。这是目前发现的最早的一宗不动产交易。93年后,也就是周厉王32年,又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程,也被刻在青铜器上。周厉王买地花了多少钱,铭文上没写。不过有人买地,有人卖地,说明当时除了有土地抵押,还存在土地买卖,房地产市场已经有了雏形。

 

《吴越春秋》一书中有这样的记载:“筑城以卫君,造郭以卫民。” 这表明,那个时候就开始以“国家”的名义进行城市建设,这就是最初的房地产开发。当然,古代的开发商都是以“国家”名义进行的,其职能却跟现代的开发商一样,就是负责把房子盖好,然后分给或卖给别人居住。

中国历史上有名的开发商不少。唐朝的宰相裴度退休之后,也曾在洛阳北邙买地建房,低价转让给朋友和同僚。宋朝《太平广记》里还有位大老板窦乂,用三万铜钱买下十亩洼地,平整之后,建成商铺二十所,用于出租和出售。清朝中后期,四品以上的京官一旦卸任,大多喜欢在北京近郊买地,营建之后再卖出去。

  

《清明上河图》反映的宋代生活 

一直以来,房子都是刚性需求,在古代,流动人口由于生活的需要,会产生一定的房产交易现象,但总体来说并不像现在这么频繁。今天的“炒房”现象,在古代更是少得可怜;不是因为当时的人没有经济头脑,而是因为那个年代社会比较动荡,并且房子的价格也不稳定,“炒房”的风险极高,一般人不愿涉足。

  二、政府调控政策多样,主要手段也是 “限购”

在封建社会,为了便于管理,统治者大多采取限制人口流动的办法,所以,房产交易还有一些限制措施。比如西汉建立不久,汉高祖刘邦的老婆吕太后当政的时候,朝廷颁布了第一条“限购令”:“欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令?户律》)。这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。这样的规定等于说只准邻居间相互买卖,直接把买房的人给框死了。

 

影视作品中的吕太后 

为什么如此限购呢?首先,西汉初年,国库空虚,急需大力建设经济。那个时候农业才是国家的根本,所以,“限购”房子的根本出发点就是限制农村人口流动,把农民牢牢拴在土地上种田,这跟建国初期限制农村流动的道理一样。这样一来,就保证了农业的发展,另一个好处是人员比较固定,好管理,便于政府掌控。

 

在唐朝,时任政府同样沿用了汉代“限购令”的做法。据《唐会要》卷85记载:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。” 而到了宋朝,执行唐朝的“限购令”变得更加细致,还明确了卖房子征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。那么,买卖土地、房屋为什么还得经过亲戚邻居的同意呢?概括来讲,原因有两条:一是设置房产交易障碍,减少人员的流动,便于中央集权的管控;二是当时的房产没有明晰的私人物权,若祖先留下的房屋,未经过叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起同族争斗。

 

忽必烈 

到了元朝,又出现了一种有趣的“限购令”:不许蒙古官员买房。严格讲,是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房。元朝制定这个规定是有背景的:在南宋灭亡后,一些蒙古人跑到江南做官,这些官员嫌分到的公房太小,不仅强拿强要,还强奸杀人。为了化解民怨,元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的“限购令”。

 

明代律例汇编 

到了明代,“限购令”政策进一步扩大化,政府禁止所有官员在工作所在地买房。明朝规定:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编?任所置买田宅》)。为何要禁止官员在工作所在地买房呢?主要的原因是反腐。因为房子是刚性需求,政府虽说为任职官员提供了廉租公寓,但很多官员想住“别墅”。为了杜绝官员为买房出现的贪腐问题,政府直接掐断了这一苗头。

到了清朝,政府照搬了明朝“限购令”的规定,不仅限制官员购房,还限制旗人购房。凡旗人去外地工作,若在工作地买房,其房产由朝廷强制拍卖,所得归政府所有。当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,同样也要受处分。由此可见,住房“限购令”并非是现在才有的调控政策,古代各个朝代都有,只不过当时的“限购令”并非是为了抑制房价,而是为了稳固统治阶级的政权。

  三、古代城区面积小,一房难求,房价也很高

很多人以为,古代人口稀少,并且地皮也多,房子问题应该不热门。事实上错了,看看历史地图就会发现,古代的城区面积真的很小,并且由于建筑水平问题,当时的楼层不高,普遍为两层居多,三层以上的楼房都比较少,不像现在动不动就20层以上,所以古代城市的房子还是比较稀缺的。

 

北宋开封府图 

以宋朝为例,北宋初期开封人口就已达到50万的规模,整个城区除了道路和水面,剩下的就是房子,可供开发的空地寥寥无几。雍熙二年九月,宋太宗想扩建宫城,发现拆迁的工程量太大,只好取消了扩建计划。而在南宋极盛时期,都城杭州的人口已经飙升至100多万,城区面积却不到30平方公里,人口密度基本上跟今天的北京持平,以至于很多官员都没有住房,只能租赁公房居住。

接下来,咱们再算算古代的房价。据宋代《李氏园亭记》记载,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价”。简单粗暴的说,就是普通公务员不吃不喝200年,农民工不吃不喝800年才能在开封买上房。如果不是皇亲国戚或地方乡绅,很难拥有自己的不动产。比如欧阳修,虽在京城为官,但一直在小胡同里租房住。三十八岁做到了知谏院兼判登闻鼓院,相当于国家信访局副局长,仍然买不起房。后来他感叹说在开封定居的那些日子,“嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾”。

 

如果我们梦回大唐,面对高额的房价,估计分分钟“哭瞎”。当时的都城长安是世界上最大最繁华的国际大都市之一,即使是高级官员租房也不是什么丢人的事情,因为很多人确实买不起房子。比如白居易、韩愈这些厅级以上干部都买不起房,更不要说一般的工薪阶层了。好在唐代,国家向在京的朝廷官员提供免费的单身宿舍,若甘愿打光棍,则可居住其中。

 

影视作品中的明代人买房 

在明代,买房仍是件天大的难事。即便买个小户型房子,也需要三四千两银子。据《金瓶梅》第五十六回,西门庆的结义兄弟要买房,朋友帮他算了算帐,“一间门面,一间客座,一间床房,一间厨灶——四间房子是少不得的。论着价银,也得三四千多银子。”而清河县七品县令,每年薪水不过三百五十两。就是说,就算县长大人去买房,如果不贪污的话,需要十年不吃不喝才能攒够房钱。由此可见,说起买房,古人也是一肚子的苦水呀,别是像长安、洛阳、开封这些一线大都市,房价一点都不比现在的北京、上海、深圳低。

  四、古代买房也能贷款,明清时期的“房奴”最多

      很多人认为古代没有银行,人们买房时只得付全款,如果手头不宽裕,只能找亲朋好友拆借,而无法贷款买房。事实上,古代虽然没有银行,但是购房者一样可以贷款,尤其是在明清两朝,贷款买房简直成了解决买房问题的主要方式。

 

 

您会问,那时候连银行都没有,他们找谁贷款呢?据历史考证,古代人买房主要有四种渠道:

    (一)找当铺贷款。这是一种较为原始的抵押贷款形式,从两汉到民国,当铺一直存在于中国的大中城市和繁华市镇,购房者把家里首饰、珠宝、古董、字画等贵重东西带到当铺当掉,然后约好还款日期和利率,期限一到,一手还钱,一手赎回物品。

 

  (二)找钱庄贷款。钱庄出现得晚,按经济史界的主流说法,像模像样的钱庄到明朝才开始出现。不过对于购房者来说,想在钱庄贷款,一是找担保人担保,另外就是用房契、地契等不动产凭证作抵押。

 

 (三)民间借贷。说白了就是借高利贷。购房者无需抵押物品,只需要支付高额的利息就行,直到连本带利还清为止。

 (四)自己组织“钱会”。“钱会”流行于清末和民国,参与者大多是彼此熟悉,有血缘关系或地缘关系的贫民。“钱会”是购房者之间互相贷款扶助的一种形式。

白居易:先租“蜗居”,50岁才在长安买房 

 

大诗人白居易32岁就做到了正九品“校书郎”,相当于今天的处级干部,月薪大概1.6万文,相对平民算是高薪了。不过再看看当时的房价,长安房价要几百万文。结果,白居易存了十年购房款,也没能在长安买下一套房子。没办法,最后只好在陕西的渭南城置了套房产,就像现在大都市的部分白领,在郊区买房不住,在城里租房上班。直到50岁时,才在长安买下一套小户型房子。所以,天命之年的白居易感叹“长羡蜗牛犹有居,未如硕鼠解藏身”,也就不难理解了。

欧阳修:租破旧古屋,一下大雨就浸水 

 

欧阳修这辈子最想做的一件事莫过于买房子了。在欧阳修三十岁那年,被调到首都开封做京官。按照规定,京官不能携家带口住衙门,所以欧阳修只能携家带口在外面租房。三十八岁那年,欧阳修坐到国家信访局副局长位置,但他仍然租住在破旧的民房里,生活很惨。虽然说宋朝实行高薪养廉,官员薪水超过其他任何朝代,但是面对高额的房价,欧阳修始终买不起房。最终,在42岁那年,欧阳修狠了狠心,在安徽阜阳(当时叫“颍州”)西湖之畔买下一所二手房。也就是说,他在为高官17年后,才有在三线城市购房的能力。

鲁迅:卖掉祖宅购房,把自己逼成“房奴” 

 

鲁迅先生在北京买首套房是在1919年,那时候他年近40岁,参加工作已经整整十年。这所房子位于西城八道湾,是一所四合院,前后两进,九间瓦房,相当于半个篮球场那么大,花费了3500块大洋。鲁迅是怎么买得起房的呢?说白了是置换!即使他把绍兴老家的祖宅卖了,还是没凑够房款,最后只得去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款,月息“一分三厘”。可以说,为了买房,鲁迅也把自己逼成了一个“房奴”。

 

骆驼祥子 

不过,有网友认为,三千五百块大洋换成现代的话,只有二十多万元,这笔钱现在最多能在北京五环以外买个卫生间就不错了!但这是一个错觉,民国时候北京房价虽然不高,但当时的收入也低得可怜。鲁迅买房的时候,北京绝大部分市民年收入不到一百块大洋。老舍先生在《骆驼祥子》中写道,在北京城打拼的人力车夫骆驼祥子一年三百六十五天不休息,能攒下多少钱?30块大洋而已,他要想跟鲁迅一样在北京买房,简直是白日做梦。所以,做的哥的骆驼祥子从来也没想过买房,他最大的心愿只是能买上一辆黄包车而已。

  结语

      从古至今,房子就是中国人的头等大事,房价也是老百姓最为关心的话题。只不过在不同的时期,有着不同的表现。别以为现代人买房是件难事,如果穿越到古代去买房,面对高额的房价,估计哭晕在厕所里也是分分钟的事儿。

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